"Говорил вам - уже несколько лет назад - покупайте  квартиры!", - заявил премьер-министр Биньямин Нетаниягу на конгрессе, прошедшем недавно в Галилее, выразив таким образом стремление увеличить спрос на квартиры на севере страны и, одновременно, косвенно озвучил прогнозы о дальнейшем росте цен на недвижимость. Это довольно точно совпадает с данными о спросе на квартиры, отраженными в цифрах индекса цен на недвидимость, опубликованными Центральным Статистическим бюро и свидетельствуют о настроении, царящем в обществе. Общественность считает, что рост цен на жилье продолжится. Следовательно, возрастет число семей, покупающих первую квартиру как инвестицию.

Однако не все, кто решился на подобный шаг, полностью осознают налагаемые на них обязательства. Вдобавок, те, кто получает подобные доходы, и не подозревают о многообразии возможностей достичь максимальной прибыли за счет правильного использования налогового  законодательства государства Израиль.

"Домовладельцы, сдающие жилье в аренду, могут выбрать из трех способов налогообложения. Каждый год человек может поменять его на  новый, в зависимости от предполагаемого дохода," - рассказывает налоговый консультант Сагив Бурман. - "Если семейный доход от аренды квартиры не превышает 5030 шекелей в месяц - он не облагается налогом и не требует представления ежегодного отчета в налоговое управление. Но что произойдет, если вы превысите этот потолок?  Есть три варианта.

Можно выбрать путь скорректированного, ступенчатого налогообложения . Сначала вы выводите сумму в 5,030 шекелей, свободную от налога. Разница с полной суммой ежемесячно получаемой арендной платы будет обложена полным налогом в 30%.  Эту разницу можно внести в расходы, как  если бы это был бизнес-актив и требовать возместить эти, связанные с квартирой, расходы. Таким образом, налог в размере 30%, вы будете платить с оставшейся вам прибыли. Это существенно, особенно для недвижимости, купленной в последние годы в качестве инвестиций. С такими активами может случиться ситуация, когда арендодатель может понести убытки из-за расходов, а с убытков не платят налоги". Далее Бурман подчеркнул, что в таком случае затраты могут требоваться в пропорциональном отношении: "Если налогооблагаемая сумма составляет 33% от общего дохода, освобожденного и облагаемого налогом в совокупности,  то вы можете потребовать 33% от общих расходов".

Другой вариант заключается в том, чтобы взимать пониженную ставку налога в размере 10% от всех доходов от арендной платы. Этот вариант относительно хорош, если речь идет о людях, у которых есть две или три квартиры и они наемные работники, которые получили квартиры в наследство  и одну квартиру купили, и не обязаны подавать декларации. В этом случае нельзя сделать взаимозачет налога.

Третий вариант заключается в том, чтобы представить квартиру как бизнес-актив. "В этом варианте декларируется  30% налога и тогда можно подать его как расход, поскольку вы рассматриваете это как бизнес. В расходах можно списать амортизацию квартиры, проценты по ипотеке и все расходы, связанные  с содержанием квартиры.  Относительная проблематичность этого варианта: человек, который выбирает его, должен открыть дело в налоговом управлении и подавать годовой отчет. В любом случае, речь идет только о подоходном налоге, так как  аренда жилой квартиры не облагается  НДС и не требует выплат в Битуах Леуми," - подчеркнул Бурман.

Также Бурман отметил, что при выборе любого варианта очень важно правильно вести отчетность и всю документацию, касающиеся  квартир. Поскольку на начальном этапе речь идет о значительных финансовых инвестицих, то в будущем их  можно считать расходами, которые списываются с налогов. Говорим ли мы о налоге на прирост капитала (мас шевах) в случае продажи или подоходном налоге (мас ахнаса) в случае, когда вы начинаете получать прибыль от квартиры.

"Для того, чтобы расходы были признаны, требуется подать правильно составленный отчет. Не надо платить, когда не за что платить - нет налогооблагаемого дохода.  Совокупный расход  засчитывается как убыток за несколько лет. Если на каком-то этапе вы захотите продать квартиру, то вам придется заплатить мас шевах - налог на прирост капитала.  Вы учтете расходы  и заплатите налог только на разницу.  Вы также можете оставить имущество в своей собственности , а затем, если  начнете зарабатывать (получать прибыль) , но при этом будет совокупный убыток (текущие расходы) -  то они смогут сэкономить налоговые выплаты в течение еще нескольких лет.” 

За сколько лет может складываться совокупный убыток? 

- В настоящее время нет ограничений. Собственность может быть убыточной и десять лет, и 15-ть. Убытки будут  накапливаться, пока вы не соберетесь продать недвижимость – тогда они сэкономят вам выплаты по подоходному налогу.

В последнее время правительство начало вводить в действие Закон  о налогообложении, в соответствии с которым, начиная с третьей квартиры,  владелец должен будет заплатить в государственную казну налог в размере 18000 шекелей в год. Цель - вызвать у владельцев желание выставить  на свободном рынке свои квартиры и посредством этого снизить цены на жилье.

По словам Бурмана, существуют обоснованные опасения, что этого не произойдет: "Скорее всего владельцы недвижимости перекинут - по крайней мере, частично - налог на арендаторов. Государство хочет приступить к реализации закона начиная с 01.10.2017. Налог должен быть оплачен дважды в год, и ожидается, что на должников, опоздавших с оплатой, будут налагаться  штрафы".

Согласно заявлению Бурмана, закон – в соответствии с принятым на сегодня положением - определяет  два случая, когда он не применяется: "Владельцы трех и более квартир не смогут  уклониться. Но те, у кого есть три квартиры, в одной из которых они живут сами,  а две другие сдают , должны сделать оценку квартир. Если их стоимость не выше 1,150,000 шекелей – они не подпадают под данный закон . Если стоимость составляет от 1,150,000  до 1,400,000 шекелей - налог  выплачивается частично.

Второй вариант не подпасть под этот закон:  в соответствии со статьей закона, которая  гласит, что человек, чье право собственности в трех квартирах меньше 249% - не подпадает под действие закона. "Иными словами: если у вас три квартиры, зарегистрированные только на ваше имя и есть дети старше 18 лет, которые не имеют собственных квартир, вам  стоит отдать одному из детей  55% собственности на одну из квартир. Таким образом, вы останетесь с 245%  права собственности и окажетесь вне рамок действия данного закона" – разъясняет Бурман.  Вместе с тем он обращает внимание на следующий факт: "Если через несколько лет этот ребенок захочет купить собственную квартиру, то она будет считаться второй – ведь одна уже есть. Тогда ваш сын или дочь будут обязаны  заплатить налог на покупку, без права освобождения от налога, или это  освобождение будет на меньшую сумму." Бурман также  добавил, что если ваш случай не совпадает с одним из описанных, то единственный оставшийся вариант: продать квартиру или перекинуть налог на арендатора. "В данный момент правила не исключают такую возможность," - подытожил он.

Дополнительная информация на сайте

Ави Эйтан