На израильском рынке недвижимости все больше внимания привлекает стратегия, которая на первый взгляд кажется довольно простой: купить сегодня старую квартиру в доме, который в будущем должен пройти пинуй-бинуй, а спустя несколько лет получить взамен квартиру в новом доме.

На бумаге такая стратегия выглядит весьма заманчиво. Однако путь от старой квартиры до новой может занять многие годы и сопровождаться юридической, планировочной и финансовой неопределенностью. Поэтому прежде, чем рассматривать квартиру в доме, предназначенном для пинуй-бинуй, как своеобразный «билет» в новую квартиру, важно понять, насколько реалистичны эти ожидания и какие риски могут возникнуть по дороге.

Такая стратегия действительно может оказаться выгодной - не только для репатриантов, но и для всех граждан Израиля. Однако она же может превратиться и в многолетнюю юридическую и финансовую проблему.

Что такое пинуй-бинуй и кому это может быть выгодно

Пинуй-бинуй - это программа городского обновления, при которой старые дома сносят, а на их месте строят новые жилые комплексы. Владельцы квартир на период строительства переезжают - их временное проживание и расходы на переезд оплачиваются застройщиком. После завершения проекта они получают новое жилье - обычно с лифтом, балконом, парковкой и защищенной комнатой МАМАД.

Причем интересы нынешнего владельца квартиры и ее будущего покупателя могут быть совершенно разными.

Для собственника старой квартиры перспектива пинуй-бинуй может повысить привлекательность и стоимость жилья. И если человек не хочет ждать годы до завершения проекта, он может продать такую квартиру дороже, добавить необходимую сумму и приобрести другое, более современное жилье уже сейчас.

А для покупателя, которому пока не хватает средств на новую квартиру, логика может быть обратной: купить более доступное старое жилье, жить в нем и ждать реализации проекта. Если пинуй-бинуй действительно состоится, в будущем вместо старой квартиры он получит жилье в новом доме, стоимость которого может быть существенно выше.

Именно поэтому такой вариант может быть интересен молодым семьям, новым репатриантам и другим покупателям с ограниченным бюджетом.

Но ключевое слово здесь - «если».

Перспектива пинуй-бинуй еще не означает, что дом действительно снесут

Фраза продавца или риэлтора «здесь скоро будет пинуй-бинуй» сама по себе ничего не гарантирует.

До покупки необходимо выяснить не только то, обсуждается ли проект жильцами и есть ли потенциальный застройщик. Важно проверить, позволяют ли действующие или продвигаемые градостроительные планы реализовать такой проект на этом участке и способен ли выбранный застройщик действительно довести его до конца.

Проект может активно продвигаться и иметь реальные перспективы. Может находиться только на начальной стадии согласований. А может годами оставаться преимущественно обещанием.

Между первым разговором о пинуй-бинуй и моментом, когда жильцы получают ключи от новых квартир, нередко проходят многие годы.

Поэтому покупать старую квартиру только потому, что «дом идет под снос», рискованно.

Покупаете квартиру, где уже идет пинуй-бинуй? Проверять нужно еще больше.

Есть еще один момент, о котором покупатель может просто не знать.
Если процесс пинуй-бинуй уже продвинулся, и нынешний собственник заключил договор с застройщиком, продажа квартиры перестает быть обычной сделкой с недвижимостью.

На определенном этапе для нее может потребоваться согласование с застройщиком, а новый владелец, как правило, должен принять на себя обязательства по договору пинуй-бинуй, который ранее подписал продавец.

Поэтому покупателю недостаточно проверить саму квартиру, регистрацию прав и обычные документы сделки. Необходимо внимательно изучить уже существующий договор с застройщиком и понять, какие обязательства вместе с квартирой переходят к новому собственнику.

Именно здесь особенно опасно исходить только из будущей стоимости новой квартиры и не замечать условий, которые уже сегодня связывают владельца недвижимости.

Гарантии: обещания застройщика должны быть закреплены документами

Пинуй-бинуй - это не просто обещание предоставить владельцу новую квартиру после строительства.

До подписания договора необходимо проверить предусмотренные в нем банковские гарантии, гарантии, связанные с завершением строительства, налоговыми обязательствами, оплатой временного жилья и другими расходами, которые возникают в процессе реализации проекта.

Особенно важно понимать, что произойдет, если строительство задержится.
Кто продолжит оплачивать аренду? На какой срок? Что происходит, если у застройщика возникают финансовые проблемы? Какие гарантии защищают владельца квартиры в такой ситуации?

В проекте, который может продолжаться много лет, ответы на эти вопросы иногда оказываются важнее красивой визуализации будущего дома.

Новые квартиры распределяются не просто по количеству метров

Еще один важный вопрос - как определяется, какую квартиру получит каждый собственник в новом доме.

Исходные квартиры могут отличаться площадью, этажом, количеством комнат, состоянием, расположением и другими характеристиками. Эти параметры оценивает профессиональный оценщик, после чего квартиры получают соответствующую оценку, на основании которой формируется механизм распределения жилья в новом проекте.

И именно здесь могут возникать вопросы и пространство для переговоров.

Собственнику важно заранее понимать, по каким критериям оценивается его нынешняя квартира, какое место она занимает относительно других квартир в доме и какие возможности выбора это даст ему в новом проекте.

Поэтому принцип «у всех одинаковая прибавка метров» далеко не всегда отражает реальную экономическую ценность того, что отдает и получает конкретный собственник.

«Все уже подписали» - не значит, что нужно подписывать и вам

Предположим, вы уже владеете квартирой в доме, который вошел в проект пинуй-бинуй. Вам предлагают договор, но какие-то его условия вызывают сомнения.

В этот момент нередко начинается давление: «Все соседи уже подписали», «только вы задерживаете проект», «из-за вас все потеряют деньги». Иногда собственнику напоминают и о возможности судебного разбирательства.

Действительно, в определенных законом случаях отказ собственника может быть признан необоснованным и спор может дойти до суда.

Но это не означает, что любой предложенный договор нужно подписывать автоматически.

Если предложение экономически невыгодно, условия неравны, отсутствуют достаточные гарантии или не учитываются особые обстоятельства конкретного владельца, сомнения могут быть вполне обоснованными.

Более того, если экономическая целесообразность сделки вызывает сомнения у значительной части собственников, существует официальная процедура обращения за оценкой проекта. При наличии необходимой доли владельцев можно потребовать назначения оценщика по проектам городского обновления.

Таким образом, собственник имеет право проверять предложение, а не просто полагаться на слова застройщика или мнение большинства соседей.

Почему одинаковые условия не всегда справедливы

Недавнее громкое дело по проекту в Рамат-Гане наглядно показало, почему условия пинуй-бинуй необходимо оценивать применительно к каждой конкретной квартире.

В проекте 35 из 37 владельцев согласились на сделку. Две собственницы отказались подписывать договор, причем обе утверждали, что предложенные им условия несправедливы.

Но суд оценил их ситуации по-разному.

Владелица большей квартиры площадью около 105 кв. м смогла доказать, что одинаковая прибавка площади для всех жильцов в ее случае не обеспечивает реального равенства. Большая исходная квартира имеет другой экономический вес, поэтому формально одинаковая компенсация может оказаться фактически неравной.

Проекту разрешили двигаться дальше, но при условии выплаты этой собственнице балансирующей компенсации - около 141 тысячи шекелей.

А вот отказ второй собственницы, владевшей квартирой площадью около 60 кв. м, суд признал необоснованным. Предложенная новая квартира была больше прежней и включала МАМАД, балкон и парковку, то есть объективно улучшала ее положение.

Главный вывод из этой истории не в том, что при помощи суда можно «выбить больше».

Он в другом: «всем одинаково» не всегда означает «всем справедливо».

Кроме того, собственники изначально могут находиться в разных обстоятельствах. Среди жильцов могут быть пожилые люди, люди с инвалидностью, семьи с особыми потребностями или владельцы, которым закон предоставляет дополнительные права. Для них стандартное предложение застройщика не всегда будет достаточным.

Что проверить, прежде чем покупать квартиру «под пинуй-бинуй»

Если вы уже владеете квартирой в старом доме или только рассматриваете ее покупку в расчете на будущий пинуй-бинуй, одной проверки цены и района недостаточно.

Нужно выяснить:

• существует ли реальный проект или пока есть только намерения и разговоры;
• позволяют ли градостроительные планы реализовать такой проект;
• на каком этапе находится планирование и согласование;
• есть ли договор с застройщиком и что именно в нем предусмотрено;
• сколько владельцев уже подписали документы;
• кто застройщик и способен ли он финансово и организационно реализовать проект;
• какие банковские и другие гарантии предусмотрены;
• какие гарантии предусмотрены в отношении налоговых обязательств;
• гарантирована ли оплата временного жилья и расходов на переезд;
• что произойдет с этими выплатами при задержке строительства;
• как оцениваются существующие квартиры и по каким критериям впоследствии распределяется новое жилье;
• какую именно квартиру собственник сможет получить взамен;
• есть ли ограничения или дополнительные условия при продаже квартиры новому владельцу;
• существуют ли налоговые последствия сделки;
• есть ли судебные споры или серьезные разногласия между собственниками.

Для новых репатриантов к этому могут добавляться вопросы налогового планирования и возможных льгот при покупке жилья в Израиле.

Их лучше выяснять до сделки, а не после нее: ошибка в налогах, статусе проекта или документах может стоить десятки тысяч шекелей.

Адвоката жильцов должны выбирать сами жильцы

Это один из моментов, который особенно важно понимать. Юридическое сопровождение собственников в проекте пинуй-бинуй фактически оплачивается застройщиком. Но это не означает, что жильцы должны соглашаться на адвоката, которого им предложили.

Наоборот, собственникам важно самим организоваться и выбрать специалиста, который будет представлять их интересы в переговорах с застройщиком.

От качества юридического сопровождения может зависеть очень многое: гарантии, сроки, условия временного проживания, механизм оценки и распределения квартир, компенсации, ответственность при задержках и другие положения договора, которые будут действовать на протяжении многих лет.

Поэтому хороший адвокат в пинуй-бинуй - это не тот, кто просто проверяет готовый договор перед подписанием. Его задача - участвовать в переговорах и добиваться максимально возможной защиты прав и интересов собственников еще на этапе формирования условий сделки.

А самим жильцам важно действовать организованно: чем раньше они определят общую позицию и выберут профессионального представителя, тем больше возможностей влиять на условия будущего проекта.

Пинуй-бинуй может стать хорошей возможностью. Но сначала - проверка.

• Для владельца старой квартиры пинуй-бинуй она может повысить стоимость недвижимости и дать возможность выгоднее продать ее, не дожидаясь завершения многолетнего проекта.

• Для покупателя с ограниченным бюджетом - позволить приобрести более доступное жилье сегодня с перспективой получить квартиру в новом доме в будущем.

• Для нового репатрианта - стать одним из вариантов вложения капитала после продажи недвижимости за границей.

Но во всех случаях привлекательная перспектива остается перспективой до тех пор, пока за ней не стоят реальные градостроительные возможности, документы, надежный застройщик, достаточные гарантии и профессионально составленный договор.

Поэтому перед тем, как покупать старую квартиру с обещанием будущего пинуй-бинуй или подписывать договор с застройщиком, важно проверить не только что́ вы получите, но и на каких условиях, когда и насколько надежно защищены ваши права на протяжении всего проекта.

Адвокат и нотариус Михаил Бен Цви

Земельное, налоговое, административное право
www.mbentsvi.com | 09-8999167

Информация, содержащаяся в данной статье, носит исключительно общий и ознакомительный характер и не является юридической консультацией.